2011年<资产评估>预习：房地产评估(7)

会计考友

　第六节、假设开发法在房地产评估中的应用
　　一、假设开发法的基本思路
5 @0 v& h* r5 n$ _' U, ^2 t　　假设开发法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。该方法主要用于待开发土地价值的评估。
　　(预期价值可以通过市场法或收益法得到)
) L; R2 w- Y! ?8 n( ^9 X8 d　　实际评估工作中，常用的一个具体计算公式为：
1 G5 V5 B# J5 d- Y; I2 K- j　　地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润(5-25)
: }5 j" _& m# |: |# s9 X　　二、适用范围
　　1.待开发土地的评估。
　　2.将生地开发成熟地的土地评估。
　　3.待拆迁改造的再开发地产的评估。这时的建筑费还包含拆迁费用。
　　三、假设开发法评估的程序。
　　不熟悉房地产开发业务和财务核算的同学需要好好学习教材。
　　(一)调查房地产的基本情况
4 P0 @+ w: j1 _! v　　(二)确定被估房地产的最佳开发利用方式
( {( d* k" B- ?8 S  h! R1 |% z' d　　(三)预测房地产售价
　　1.对于出售的房产——市场法
　　采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价。
　　2.对于出租的房地产，如写字楼等——收益法
　　(1)先用市场法，确定所开发房地产出租的净收益;
　　(2)再采用收益法将所有的净收益折现得到房地产的总价。
* }. L7 f# o0 z$ c/ a, i$ o　　(四)估算各项成本费用
　　1.估算开发建筑成本费用—建筑费
　　2.估算专业费用
　　指测量、设计等专业技术费用，该费用通常可以按建筑费的一定比例计算，即：
6 z& i- D: f! Z# P' o: t　　专业费用=建筑费×i(i为一定的百分率)
　　3.确定开建设工期，估算预付资本利息
　　(1)利息的计算采用复利，而不用单利
　　(2)预付地价款的利息
　　已经全部预付的地价款×【(1+利率)开发建设期-1】
　　(3)建筑开发费和专业费的利息
  o5 T3 Y0 I7 B$ y" A$ X# D+ Y　　①分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入;
. X* S' \4 `8 y3 f+ _# Z8 {　　②期初一次性投入：全期计息;
6 D4 I* P. Q4 N( Y, W7 F" T　　③均匀投入：计息期为开发期的一半;
1 E9 Y0 }# d/ j/ t. M　　④分段均匀投入(例如：第一年投入30%，第二年投入70%)：计息期为各段时间一半附加剩余占用期间;
; Z4 P4 H9 T2 K0 y5 d: ?: t　　⑤建设竣工以后的空置及销售期内应该按照全额全期计算利息。
- b$ h2 Q. s  m　　4.估算税金
, |9 M" l- c' u$ }2 a. g　　一般按照房地产总价的一定比例计算。
% h: k  f2 F* V　　5.估算开发完成后的房地产租售费用(即销售费用)
# o2 U  K  P$ G5 g　　一般按照房地产总价或租金的一定比例计算。
0 M" V1 [; q, H/ P　　(五)确定开发商的合理利润
　　投资回报利润率的计算基数一般为地价、开发费和专业费三项。
4 ]  R  Y& o( }　　(六)估算待估对象价值
　　注意待估对象所对应的时点。