2011年<资产评估>预习：房地产评估(7)

会计考友

　第六节、假设开发法在房地产评估中的应用
　　一、假设开发法的基本思路
　　假设开发法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。该方法主要用于待开发土地价值的评估。
　　(预期价值可以通过市场法或收益法得到)
0 Y: O$ \3 n. z　　实际评估工作中，常用的一个具体计算公式为：
　　地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润(5-25)
7 D- A5 l) k  d# A& R7 R( p+ Z" r　　二、适用范围
$ w( |6 j6 v7 k5 M- `　　1.待开发土地的评估。
3 f# R1 `5 u: U; e/ k　　2.将生地开发成熟地的土地评估。
　　3.待拆迁改造的再开发地产的评估。这时的建筑费还包含拆迁费用。
　　三、假设开发法评估的程序。
7 Z8 Z0 h8 B, J% `: g　　不熟悉房地产开发业务和财务核算的同学需要好好学习教材。
　　(一)调查房地产的基本情况
# }  Q  ?8 `) X( [　　(二)确定被估房地产的最佳开发利用方式
　　(三)预测房地产售价
, p3 T, B, O# T　　1.对于出售的房产——市场法
　　采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价。
　　2.对于出租的房地产，如写字楼等——收益法
　　(1)先用市场法，确定所开发房地产出租的净收益;
, M& x# p% y! R- V　　(2)再采用收益法将所有的净收益折现得到房地产的总价。
　　(四)估算各项成本费用
& ^5 M: n' v, J$ N  m　　1.估算开发建筑成本费用—建筑费
; k3 [" ~0 s. Y　　2.估算专业费用
5 W3 p7 G2 p7 x- Q1 D　　指测量、设计等专业技术费用，该费用通常可以按建筑费的一定比例计算，即：
　　专业费用=建筑费×i(i为一定的百分率)
, W, O3 \# S( d9 n5 g9 c3 i, R, ~　　3.确定开建设工期，估算预付资本利息
" A. u; J& b, d* ?, t" H+ E　　(1)利息的计算采用复利，而不用单利
　　(2)预付地价款的利息
　　已经全部预付的地价款×【(1+利率)开发建设期-1】
　　(3)建筑开发费和专业费的利息
　　①分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入;
　　②期初一次性投入：全期计息;
& s; n" ]0 Q  W* D. g　　③均匀投入：计息期为开发期的一半;
　　④分段均匀投入(例如：第一年投入30%，第二年投入70%)：计息期为各段时间一半附加剩余占用期间;
　　⑤建设竣工以后的空置及销售期内应该按照全额全期计算利息。
　　4.估算税金
　　一般按照房地产总价的一定比例计算。
　　5.估算开发完成后的房地产租售费用(即销售费用)
8 u( Z7 V' `* D, O% M　　一般按照房地产总价或租金的一定比例计算。
" }+ p% G9 v  u  f: [  ?: g7 ~- u! s　　(五)确定开发商的合理利润
1 j' h- R, p: n! a0 }　　投资回报利润率的计算基数一般为地价、开发费和专业费三项。
$ h0 l* {- s. }  m7 H! ]　　(六)估算待估对象价值
　　注意待估对象所对应的时点。