<建筑工程评估>之：工程建设相关法律法规(4)

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　(3)商品房的销售。
　　房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的应出具委托书。中介机构销售商品房时，应当出示委托书。
0 ]; t7 G; D% W6 L+ M, S7 t2 Q4 U7 n　　房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。
　　商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
　　预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
( b. A" o# A$ q/ W" R; Y" M　　(三)建设工程质量管理条例(熟悉)
　　1.建设单位的质量责任和义务。
　　(1)招标阶段。建设单位应依法进行招标和发包。不允许肢解发包，不得迫使承包方以低于成本价竞争。不得任意压缩合理工期。
  }$ r. k7 U, Q1 u' A. Y! S1 m+ L　　(2)开工准备阶段。办理工程质量监督手续;取得施工许可证;施工图设计文件须经审查批准方可使用;实行监理的建设工程，委托具有相应资质等级的工程监理单位进行监理。
* t3 M3 F! {! F1 Y; Y; i　　(3)施工阶段。建设单位应向有关招标提供与建设工程有关的真实、准确、齐全的原始资料。不允许在装修和使用过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构。
　　(4)竣工验收阶段。验收合格后方可交付使用。竣工验收应当具备下列条件：
& C$ B* b- i5 a, C　　①完成建设工程设计和合同约定的各项内容;
　　②有完整的技术档案和施工管理资料;
. _' @5 K) G* ^1 V4 |0 ]　　③有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;
) x! O3 s% V; c　　④有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;
0 o" a1 G5 z  ^5 ?　　⑤有施工单位签署的工程保修书。
* N+ F! X4 `% ]( r3 m　　2.勘察、设计单位的质量责任和义务。勘察、设计单位必须按照工程建设强制性标准进行勘察、设计，并对其勘察、设计的质量负责。
　　勘察单位提供的地质、测量、水文等勘察成果必须真实、准确。
( ~% n. i; R; t% D$ W　　3.施工单位的质量责任和义务。施工单位应当建立质量责任制;建立、健全教育培训制度，加强对职工的培训;建立、健全施工质量的检验制度，严格工序管理，作好隐蔽工程的质量检查和记录。
　　4.工程监理单位的质量责任和义务。工程监理单位代表建设单位对施工质量实施监理，并对施工质量承担监理责任。工程监理单位应当选派具备相应资格的总监理工程师和监理工程师进驻施工现场。
　　未经监理工程师签字，建筑材料、建筑构配件和设备不得在工程中使用或者安装，施工单位不得进行下一道工序的施工。未经总监理工程师签字，建设单位不拨付工程款，不进行竣工验收。
　　监理工程师采取旁站、巡视和平行检验等形式，对建设工程实施监理。
　　5.建设工程质量保修。
' E2 f: e: h) u; b' r/ d4 w　　(1)保修证书。承包单位应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。
( ^* |3 J7 q( E) q　　(2)保修期限。在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
　　①基础设施：地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;
　　②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;
　　③供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期：
　　④电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
　　(3)保修责任。建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。建设工程在超过合理使用年限后需要继续使用的，产权所有人应当委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定，并根据鉴定结果采取加固、维修等措施，重新界定使用期。
9 ^, J8 [' B8 X" a. m　　6.工程质量的政府监督管理。
! I4 F! \6 e  B" G5 J- G% c# y　　管理单位管理范围
　　国务院建设行政主管部门全国建设工程质量
　　国务院有关专业部门全国有关专业建设工程质量
1 h1 l9 o  p5 Y# X　　县级以上人民政府建设行政主管部门本行政区域内建设工程质量
　　县级以上地方人民政府有关专业部门本行政区域内专业建设工程质量
# S( h! M8 E( ]4 q　　建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
" Q$ A/ ]' t/ J3 s# Y/ l　　建设工程发生质量事故，有关单位应当24小时内向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告。