4.市场法中的具体评估方法
) { C z0 L8 `! F1 u8 r9 ? 按照参照物与评估对象的相似程度，市场法分为直接比较法和间接比较法。
; w% Z' a* ?! l" ~+ O8 ~ (一)市场法中的直接比较法; }2 h% Y/ }( B, M) K8 {/ ?3 y5 P+ K
利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较，得到而两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格基础上进行修正而得到评估对象价值的一类方法。它包括以下具体评估方法：例如，现行市价法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市价折扣法等。+ `, y: [7 a7 K
(1)现行市价法。当评估对象本身或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接作为评估价值。比如股票、同批量的机器、车辆等。
1 u7 X7 F7 l! Y (2)市价折扣法。评估对象和参照物之间仅存在交易条件(比如销售条件和销售时限的不利因素)的差异，用数学式表达为：- m8 J5 c5 D v$ E' t/ n I! q3 C
资产评估价值=参照物成交价格×(1-价格折扣率)$ R- \6 U* X I+ @7 S
(3)功能价值类比法(亦称类比估价法)。考虑参照物与评估对象之间的功能差异，根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的区别，其计算公式分别为：(注意：这儿的功能主要指的是评估对象的生产能力)" X9 J6 }! A0 z& x! v+ w
①资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称为生产能力比例法：
% _+ v' Y' H. g6 K 资产评估价值=参照物成交价格×评估对象生产能力/参照物生产能力6 P6 p7 {, ^- j) p
②资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称为规模经济效益指数法：7 ^, J: ?4 z5 ~/ R. y
[例2-3] 见教材P43.
' F, s; y" y$ i3 \ (4)价格指数法(亦称物价指数法)。调整参照物成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响。
) z: y- @3 J4 \ [例2-5] 见教材P45，注意价格指数是一类资产的统计数据。( s! i" o2 r4 I
(5)成新率价格调整法。考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。其计算公式为：) r; }! J0 e- K7 f/ H
资产评估价值=参照物成交价格×评估对象成新率/参照物成新率5 M/ ]$ K! }: C+ Z! v- s
成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)7 k. a' X0 `6 T7 b, W* Z
小结：直接比较法直观简洁，便于操作，但通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高。直接比较法可能要对参照物与评估对象的若干可比因素进行对比分析和差异调整，没有足够的数据资料以及对资产功能、市场行情的充分了解，很难准确确定评估值。2 }- z% R; n9 Z2 \3 g% h. x
在具体操作过程中，使用频率较高的有市场售价类比法和价值比率法等具体评估方法。
# O1 a$ k1 B: M9 H; V. S5 M (1)市场售价类比法。市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的各种方法，其数学表达式为：! d0 Y' X! Q3 [" K- ]. ~1 u+ c% j/ H
资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情况差异值% s: r9 E ^3 a" Y- y# Y4 p$ X5 \
或：资产评估价值=参照物售价×功能差异修正系数×…×时间差异修正系数 |
发表于 2012-2-22 22:59:24
