2012年《资产评估》辅导资料：房地产价格

会计考友

　房地产价格及其影响因素
6 M( n6 @1 y! K# \7 u. B' ]8 G　　一、价格种类：基准地价、标定地价由政府制定并公布。
, o# q/ x8 \+ c$ K  k. I; ^　　楼面地价=土地总价格/建筑总面积=土地单价/容积率(容积率=建筑总面积/土地总面积)
　　二、价格特征：房地产价格是权益价格、价格与用途相关、价格具有个别性和可比性。
　　三、价格的影响因素：分一般因素、区域因素和个别因素。教材P169-176，阅读将有助于房地产评估方法的理解。
　　(一)一般因素
　　主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。
　　1.经济因素。
1 W& Q( ?# i" \% a' l) r　　(1)经济发展因素。
　　(2)财政金融因素。
　　(3)产业结构因素。
　　2.社会因素。
　　(1)人口因素。
　　(2)家庭规模因素。
8 _. G1 f* y2 N; i+ F　　(3)房地产投机因素。
　　(4)教育科研水平和治安因素。
; V  b  n& w' u* Y/ ~　　(5)社会福利因素。
0 N2 f+ [  o. s* A　　3.行政因素。
　　(1)土地使用制度与住房制度、地价政策。
　　(2)城市规划、土地利用规划、城市发展战略。
　　(3)税收制度、投资倾斜、优惠政策。
　　(4)行政隶属关系变更。
# n7 C; _  |) I; l: v, r' g　　(5)交通管制。
1 s9 y7 N$ H; X9 r3 h, i　　4.心理因素。
　　(二)区域因素
! r3 y: d  b- @& X　　区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的特性。
3 N0 P$ z: c7 ^- X% C　　1.商服繁华因素。
0 {$ c. S# z+ M+ [3 Z  W　　这是指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置关系。如果商服繁华度较高，该地区的房地产价格水平也会较高。
　　2.道路通达因素。
　　这是指所在地区道路系统通畅程度，道路的级别(主干道、次干道、支路)越高，该地区的房地产价格水平也较高。
. |! \. {/ m8 p) R1 i　　3.交通便捷因素。
  i3 D# y0 x' q　　这是指交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地产价格水平也较高。
　　4.城市设施状况因素。
　　(1)基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施。
　　(2)生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮局等设施。
7 R! _- K" m8 X( @, u. ^" j　　(3)文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施。
% g2 i1 H2 |. c* t2 s- c% c; g　　5.环境状况因素
9 d6 v; |2 p# s　　若一个地区绿地较多、公园充足、环境优美，则该地区的房地产价格水平较高;若噪声污染、大气污染、水污染较严重，则房地产价格水平较低。
　　(三)个别因素
　　1.土地的个别因素。
3 H6 F- a" |4 q- k4 O1 g. [$ Z- G　　(1)区位因素。
　　区位是影响地价的一个非常主要的因素。区位也叫宗地位置。区位有自然地理区位与社会经济区位之别。当区位由劣变优时，地价会上升;相反，则地价下跌。
　　(2)面积因素、宽度因素、深度因素。
　　一般来说，宗地面积必须适宜，规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。
　　(3)形状因素。
( L7 r) _0 h4 ?　　土地形状有长方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地价。一般认为宗地形状以矩形为佳，特殊情况，在街道的交叉号，三角形等不规则土地的地价也可能畸高。
6 m2 j3 |% G1 I( n7 ], ~0 A5 j　　(4)地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。
　　地形是指地面的起伏形状，一般来说，土地平坦，地价较高;反之，土地高低不平，地价较低。
　　(5)容积率因素。
  V2 Q2 E8 l6 ~5 x( K; a5 G! q/ M　　容积率越大，地价越高;反之，容积率越小，地价越低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。
! r/ o' |8 ]# C" T, \$ t　　(6)用途因素。
' W- N5 c; f. a# Z# s: S5 ]　　一般来说，对于同一般宗土地而言，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。
　　(7)土地使用年期因素。
　　在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。
2 y: ~" \9 Z% Q9 k- c8 w" ?( Q　　2.建筑物的个别因素。
0 {/ C$ a# h" O3 ~　　(1)面积、结构、材料等。
　　建筑物的建筑面积、居住面积、高度等不同，则建筑物的重建成本也不相同。
& C& \5 W* U1 u$ G; C+ {　　(2)设计、设备等是否良好。
　　建筑物形状、设计风格、建筑装潢应与建筑物的使用目的相适应，建筑物设计、设备是否与其功能相适应，对建筑物价格有很大的影响。
　　(3)施工质量。
　　建筑物的旋工质量不仅影响建筑物的投入成本，更重要的是影响建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒适性。因此施工质量是否优良，对建筑物的价格亦有很大影响。
4 z. N; C) I4 \& {　　(4)法律限制。
" n8 S) c) U% }7 s7 c  G, S7 p　　有关建筑物方面的具体法律限制，主要是城市规划及建筑法规。
/ k3 p( M) P7 e! Y　　(5)建筑物是否与周围环境协调。
　　建筑物应当与其周围环境相协调，否则就不是最有效使用状态。建筑物不能充分发挥使用效用，其价值自然会降低。