2012年《资产评估》辅导资料：房地产价格

会计考友

　房地产价格及其影响因素
　　一、价格种类：基准地价、标定地价由政府制定并公布。
3 e" U+ v/ A. b( K7 A1 ~3 J　　楼面地价=土地总价格/建筑总面积=土地单价/容积率(容积率=建筑总面积/土地总面积)
+ U% M8 k) |6 G8 e' Z1 d　　二、价格特征：房地产价格是权益价格、价格与用途相关、价格具有个别性和可比性。
　　三、价格的影响因素：分一般因素、区域因素和个别因素。教材P169-176，阅读将有助于房地产评估方法的理解。
7 X, b. B. N% t5 I/ s　　(一)一般因素
　　主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。
　　1.经济因素。
　　(1)经济发展因素。
9 s; B0 [* T1 N7 z( D; Z9 P　　(2)财政金融因素。
　　(3)产业结构因素。
, ?. X9 L6 D) P3 u0 B　　2.社会因素。
: \8 g1 D& s7 M# O. t# q, x　　(1)人口因素。
. v; Z0 F3 P" I9 \+ w' z& X$ r　　(2)家庭规模因素。
　　(3)房地产投机因素。
　　(4)教育科研水平和治安因素。
/ t& C/ h  j1 f: h7 ^3 @' z1 ?　　(5)社会福利因素。
　　3.行政因素。
, Y2 I, K) ]' f/ r　　(1)土地使用制度与住房制度、地价政策。
　　(2)城市规划、土地利用规划、城市发展战略。
　　(3)税收制度、投资倾斜、优惠政策。
　　(4)行政隶属关系变更。
) N4 V( s* o" V) S! m　　(5)交通管制。
2 z, y& e( T  j' X* ^+ x　　4.心理因素。
+ z9 m* M6 X' T. L　　(二)区域因素
2 P7 _! V( R* b2 I4 `$ X; R　　区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的特性。
) G  g: Z* Y1 J　　1.商服繁华因素。
　　这是指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置关系。如果商服繁华度较高，该地区的房地产价格水平也会较高。
! x  b7 |3 s3 e" O$ Y3 H) C! X　　2.道路通达因素。
( f$ e+ y) }6 ^$ ~2 o　　这是指所在地区道路系统通畅程度，道路的级别(主干道、次干道、支路)越高，该地区的房地产价格水平也较高。
9 M; u  B, Y- h" ?6 J9 f8 e/ v　　3.交通便捷因素。
　　这是指交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地产价格水平也较高。
　　4.城市设施状况因素。
　　(1)基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施。
　　(2)生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮局等设施。
　　(3)文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施。
/ f% G# P+ Q5 B: d& W: Q　　5.环境状况因素
  a3 i7 C' d! @0 Y* f0 Y  m　　若一个地区绿地较多、公园充足、环境优美，则该地区的房地产价格水平较高;若噪声污染、大气污染、水污染较严重，则房地产价格水平较低。
　　(三)个别因素
: a  B1 `- m* M7 H" J　　1.土地的个别因素。
: k: M/ M0 o/ E! q. n) u/ K　　(1)区位因素。
　　区位是影响地价的一个非常主要的因素。区位也叫宗地位置。区位有自然地理区位与社会经济区位之别。当区位由劣变优时，地价会上升;相反，则地价下跌。
　　(2)面积因素、宽度因素、深度因素。
　　一般来说，宗地面积必须适宜，规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。
; v' G/ _# o/ I9 i9 r) }6 s! _　　(3)形状因素。
　　土地形状有长方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地价。一般认为宗地形状以矩形为佳，特殊情况，在街道的交叉号，三角形等不规则土地的地价也可能畸高。
　　(4)地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。
　　地形是指地面的起伏形状，一般来说，土地平坦，地价较高;反之，土地高低不平，地价较低。
+ G0 g' D& d/ Y$ ~) L% j$ \　　(5)容积率因素。
　　容积率越大，地价越高;反之，容积率越小，地价越低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。
3 O6 t8 |. i5 [$ g- _$ _/ H　　(6)用途因素。
- o3 J0 l1 ?, v! C9 N　　一般来说，对于同一般宗土地而言，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。
' A. l% [- z3 \( ~5 W8 f　　(7)土地使用年期因素。
4 t4 W$ G/ v' l　　在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。
　　2.建筑物的个别因素。
8 Q# c" x' `: w" o! o+ H　　(1)面积、结构、材料等。
　　建筑物的建筑面积、居住面积、高度等不同，则建筑物的重建成本也不相同。
　　(2)设计、设备等是否良好。
" e' @2 l. e, p, L- y! }. P　　建筑物形状、设计风格、建筑装潢应与建筑物的使用目的相适应，建筑物设计、设备是否与其功能相适应，对建筑物价格有很大的影响。
　　(3)施工质量。
　　建筑物的旋工质量不仅影响建筑物的投入成本，更重要的是影响建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒适性。因此施工质量是否优良，对建筑物的价格亦有很大影响。
　　(4)法律限制。
8 Z% I* m, w% e/ u) U　　有关建筑物方面的具体法律限制，主要是城市规划及建筑法规。
5 C1 f0 `" l/ U* c6 Z. C' F　　(5)建筑物是否与周围环境协调。
　　建筑物应当与其周围环境相协调，否则就不是最有效使用状态。建筑物不能充分发挥使用效用，其价值自然会降低。