2012年《经济法》辅导：物权的设立(二)

会计考友

二、不动产物权登记
        不动产登记是国家登记机构将不动产物权的设立和变动的事项记载于不动产登记簿并供公众查阅。
+ g4 P4 A, ~6 I        　　(一)不动产物权登记的效力
4 L0 v5 n0 a' x' z2 S* v        　　所谓登记的效力，是指在登记之后产生何种法律上的效果。我国《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”这就从法律上正式采纳了登记要件作为一般原则，而以登记对抗作为例外。
, P7 j5 u; A  P& ]4 k        　　1.不动产登记的效力。
        　　(1)自记载于不动产登记簿之日起，发生物权设定和变动的效力。
7 Z8 p( q' {# w; `        　　《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”登记的生效时间应当以记载于不动产登记簿的时间为准。
        　　(2)权利推定效力。
        　　登记记载的权利人应当推定为法律上的权利人。登记可能发生错误，但在错误没有更正之前，只能依据登记作出谁是权利人的推定。当然，推定只是法律上的假定，如果其他利害关系人有足够的证据可以证明自己是真正的权利人，可以申请登记机构更正登记，也可以通过诉讼程序请求人民法院重新确权。
! p# j6 G7 }3 q+ l        　　(3)善意保护的效力。
        　　所谓公信力，是指登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人，即便以后事实证明登记记载的物权不存在或存有瑕疵，对于信赖该物权存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。在登记申请人办理了登记之后，任何人因为信赖登记，而与登记权利人就登记的财产从事了交易行为，符合善意取得的构成要件，应当受到善意取得制度的保护。
$ v5 V( ?0 F% P+ |0 }7 `        　　2·不动产登记簿和不动产权属证书。不动产登记簿是专门记载不动产物权事项的专用簿册。根据我国《物权法》第16条，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
, c, X, P0 f& x. U" E        　　不动产权属证书是指登记机构颁发给权利人作为其享有权利的证据的证书。根据我国《物权法》第17条，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
        　　《物权法》第18条规定，权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。
        　　(二)不动产登记的基本要求(重点掌握)
0 Q1 Q) u7 d( l+ o# L4 G. u        　　1.不动产登记的管辖。根据《物权法》第10条第1款的规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
% g5 s$ k+ l- T- u$ m) |        　　2.统一登记。我国《物权法》第10条第2款规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。’’统一的登记制度应该包括统一法律依据、统一登记机关、统一登记效力。
& N* M( N4 [0 `) s        　　3.不动产登记的收费。根据《物权法》第22条的规定，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
4 V. ]+ Y& c' H" {. {# ?        　　(三)不动产登记的一般程序
2 V7 C% D2 s8 n8 |/ l: ~        　　1.当事人申请。不动产登记采取当事人申请为主的方式。根据《物权法》第11条的规定，当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
        　　2.登记机构审查。登记机构在审查时，应当履行下列职责：(1)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;(2)就有关登记事项询问申请人;(3)如实、及时登记有关事项;(4)法律、行政法规规定的其他职责。
4 o8 C% c8 @4 `  ^7 Y0 \        　　申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地察看。
9 m# J& u' \& f" y        　　另外，根据《物权法》第13条的规定，登记机构不得有下 列行为：(1)要求对不动产进行评估;(2)以年检等名义进行重复登记;(3)超出登记职责范围的其他行为。
0 P% R; q6 E0 T: \) S! y7 Z$ K5 O0 j        　　(四)特殊的登记制度
        　　1.更正登记和异议登记。这两种登记均为保护事实上的权利人以及真正权利状态的法律措施。
        　　(1)更正登记。
4 z% \9 a2 `- j0 D        　　更正登记是对错误登记的改正登记。《物权法》第19条第1款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”
6 y) R( R0 f" ~" Z  w2 \4 N        　　(2)异议登记。
        　　异议登记是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿。异议登记的法律效力是，登记簿上所记载权利失去正确性推定效力，第三人也不得主张按照登记的公信力受到保护。我国《物权法》第19条第2款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。”
6 |1 j& a; n; b# w        　　异议登记虽然可以对真正权利人提供保护，但这种保护应当是临时性的，因为它同时也给不动产物权的交易造成了不稳定的状态。为使得不动产物权的不稳定状态早日恢复正常，有必要对异议登记的有效期间作出限制。《物权法》规定，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。
        　　如果申请人滥用异议登记制度，而给登记簿上的权利人的利益造成损害，应承担相应的法律责任。《物权法》规定，异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
        　　2.预告登记。预告登记是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。这种登记是不动产登记的特殊类型。一般的不动产登记都是对现实的不动产物权进行登记，而预告登记所登记的，不是不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，即进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力。《物权法》第20条第1款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”
7 h& X3 P0 [+ r7 ~! s! v        　　预告登记的失效。《物权法》第20条第2款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。”可见预告登记在两种情况下失效，一是债权消灭;二是能够办理不动产登记而在3个月内未办理登记的。
+ t5 B* Z9 p' R5 e9 ]. U3 s        　　(五)登记错误的责任
$ m: o0 |. a4 t4 C( Z, A        　　根据《物权法》第21条的规定，当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。