2012年《经济法》辅导：房地产管理法律制度(2)

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　(二)城镇国有土地使用权划拨制度
; T, F0 A9 I- V; ]( y7 Z        　土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。这种方式具有无偿性、无期限性和不可转让性的特点。
1 U) U1 [' C2 E% V; f        　　在市场经济体制下土地使用权的取得虽然主要应当采取出让方式，但传统的划拨方式仍然有保留的必要。《城市房地产管理法》第24条规定，下列建设用地的土地使用权确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：(1)国家机关用地和军事用地;(2)城市基础设施用地和公益事业用地;(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;(4)法律、行政法规规定的其他用地。
        　　(三)城市房屋拆迁评估管理制度(重点掌握)
        　　房屋拆迁，是指国家因城市建设发展的需要，而使用城市规划区内已建有房屋及地上建筑的土地时，经人民政府批准，由具有拆迁资格的拆迁人对现有房屋及其他地上建筑物进行拆除，并依法对房屋所有权人及房屋使用权人给予经济赔偿和进行安置的行为。为了规范房屋拆迁行为，维护拆迁当事人的合法权益，修订后的《城市房地产管理法》第6条规定：为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。这样修改，是源于我国《物权法》第42的规定。另外，国务院于2001年11月修订颁布实施了《城市房屋拆迁管理条例》，建设部于2003年12月4日公布了《城市房屋拆迁估价指导意见》(以下简称《指导意见》)，对城市房屋拆迁估价行为进行了明确规范。
        　　根据《指导意见》的规定，城市房屋拆迁估价是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。《指导意见》规定，市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。
0 o* \+ C- e: Y& r/ E1 K8 U, J        　　估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。如果拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询，估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。为了公正、公平，估价专家委员会成员、估价机构、估价人员应当回避而未回避的，其鉴定意见或者估价结果无效。