2012年《经济法》辅导：房地产管理法律制度(3)

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三、房地产开发管理
        (一)房地产开发的概念
        　　房地产开发，是指以土地开发和房屋建设为投资对象所进行的生产经营活动。其中，土地开发是指依法征地拆迁，平整土地，建设供水、排水、供电、道路交通等公用基础设施，形成房屋建设或其他建设用地条件，使土地得以增值的活动。房屋建设是指建造房屋以及相配套的其他地面建筑物的活动。房地产开发的基本目的是提供满足人们各种需要的房屋和其他建筑物，是房地产业的生产环节，是整个房地产运行的基础。
        　　(二)房地产开发的要求
        　　1.按照合同约定开发。以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权;但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。
2 N; E" ?4 }' M: a        　　2.符合法定标准。房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房动产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定，并对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
        　　3.验收合格方可交付使用。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
        　　4.群体项目应当综合验收。住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照上述规定和下列要求进行综合验收：(1)城市规划设计条件的落实情况;(2)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;(3)单项工程的工程质量验收情况;(4)拆迁安置方案的落实情况;(5)物业管理的落实情况。
        　　5.开发项目及建设事项备案。房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。