2012年《经济法》辅导：房地产管理法律制度(4)

会计考友

　　四、房地产交易管理
        　(一)房地产交易的概念和一般规定
; F1 y  d% t# N* |  G5 h) u        　　房地产交易，是指房地产权利人依照法律的规定和合同的约定，通过转让、抵押和租赁的方式将其所享有的房地产权利全部或者部分有偿移交给受让人的行为。
/ R% s9 T5 {$ m/ `$ L& q+ x        　　房地产交易必须遵照以下规定进行：
* n7 i- x2 Y' q4 I, p, K        　　1.房地产权属不可分离。《城市房地产管理法》第32条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《物权法》第146条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。《物权法》第147条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
        　　2.房地产交易价格管理。房地产业属于高利润行业，房地产交易价格关系到交易双方当事人的利益，并对国民经济产生重大影响。因此，国家对房地产交易价格实行比较严格的管理。基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。
9 G% z, M0 b6 k: E7 Q5 }8 U        　　国家对房地产价格实行评估制度。评估价格应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
9 u* P" m1 k( W  |: {7 ^1 ?        　　国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或作不实申报。
) D0 i: J  \/ ~        　　3.房地产转让、抵押的，当事人应当依照《城市房地产管理法》的规定办理权属登记。
        　　(二)房地产转让
        　　1.房地产转让的概念。房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式，将其房地产权利转移给他人的行为。
# }! B" M! m& Z. j; R* j        　　2.房地产转让的条件。
        　　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;(2)按照出让合同的约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
$ w0 W1 l% R! u4 W) ?- D; J3 H  E        　　以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
        　　商品房预售，应当符合以下条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划许可证;(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
, i8 l+ w  e: W8 m9 ~        　　3.不允许转让的房地产。《城市房地产管理法》第38条规定，下列房地产，不得转让：(1)以出让方式取得土地使用权的，不符合转让条件的;(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(3)依法收回土地使用权的;(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;(5)权属有争议的;(6)未依法登记领取权属证书的;(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
, n* P9 h; u( M( L5 n9 T        　　4.房地产转让合同。房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
) o1 z- t$ S# L! E2 x0 }4 R5 r. B        　　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。