2012年《资产评估》：预习辅导：第六章(3)

会计考友

　【例4-16】用收益法评估某租赁机器设备。
4 f9 J! U4 i5 _  [        　(1)评估师根据市场调查，被评估机器设备的年租金净收入为19 200元。
        　　(2)评估师根据被评估机器设备的现状，确定该租赁设备的收益期为9年。
: J2 G( g7 t+ }+ \+ ~( q        　　(3)评估师通过对类似设备交易市场和租赁市场的调查，得到市场数据如表4-20。(这一步是为了求折现率)
        　　表 4-20　　　　　　　　　　　　　　市场数据
1 X, L& v5 j7 F6 P6 H       
        　　【解题思路】由于三个参照物的使用寿命与被评估对象是不同的，因此，不可以将三个市场参照物的投资回收系数做简单算数平均作为评估对象的投资回收系数。
        　　投资回收系数为年金现值系数的倒数，先求出投资回收系数再求资本化率，然后将资本化率算数平均得出评估资产的资本化率(折现率与风险相关，可以将参照物的折现率平均)。由于知道年金现值系数后，指数运算比较复杂，难以求得资本化率，教材中采用了插值法。
        　　由于为有限年期，例题中用折现率更恰当。
# ^7 \- m, l: @  ~        　　根据公式(4-34)分别计算上述三个市场参照物的投资回收系数，分别为：23.86%、26.22%、29.63%。查复利系数表，通过插值法得到上述设备的折现率分别为：20.01%、22.85%、24.48%。以上三个参照物的分析，显示资本化率在20.01%到24.48%之间变动，平均值是22.45%。
        　　上述设备折现率的平均值为 22.45%，用该数值作为被评估设备的折现率。被评估机器设备的收益年限为9年，查复利系数表得到相应的投资回收系数为26.80%，则该设备的评估值为：
        　　P=A/rA=19 200/0.2680≈71 642(元)
5 }# |0 C+ x0 I8 p  W7 v+ N: Y        　　插值法计算举例：
        　　10年期：
8 ~; \- w, u0 N6 k+ a6 I1 X        　　(?，0.2386)
        　　(0.2，0.2385)
        　　(0.25，0.2801)
. O" k# o, _$ ~' \, l, {: d6 u$ g        　　(0.25-0.2)/(0.2801-0.2385)=(0.2-?)/(0.2385-0.2386)，可得?=20.01%
3 n$ n# u+ `# {, k1 p0 I: D# W$ s        　　9年期：(0.25-0.2)/(0.2888-0.2481)=(0.25-0.2245)/(0.2888-?)可得：?=26.80%
7 m# t7 o# j6 q        　　注意：教材提到的复利系数表应该指的是：先查到年金现值系数，再通过求倒数得到投资回收系数。比如10年期资本化率为0.2的条件下，查阅教材563页附表，可得年金现值系数为4.1925，求倒数可得0.2385。