2012《经济法基础》土地增值税的纳税清算小结

会计考友

　　　　(一)土地增值税的纳税申报程序

" u, p, }. D/ L& |; Z+ ]　　纳税人应在转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料，然后在税务机关规定的期限内缴纳土地增值税。
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　　(二)土地增值税的纳税清算
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# Z! ?! p6 @; ]　　1.土地增值税的清算单位。
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　　2.土地增值税的清算条件。

　　(1)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

* x- j' f% N- Q) ?7 H0 J% x/ ]4 w　　①房地产开发项目全部竣工、完成销售的。
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　　②整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

　　③直接转让土地使用权的。
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　　(2)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
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　　①已竣工验收的房地产开发项日，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

9 K5 a' u! L" O6 O5 J　　②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。
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3 p, T7 f/ L; H　　③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
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　　④省税务机关规定的其他情况。

　　3.土地增值税清算应报送的资料。

: Z$ Q: \# ]# e$ W1 f: z　　4.土地增值税清算后再转让房地产的处理。
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% L' j/ R: n7 h$ Y% l" z# n" v- \　　在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

& ?5 p& g% L* `  k: k  F　　单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额-清算的总建筑面积

6 y# H% j) H  ]. @2 Q　　5.土地增值税的核定征收。
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　　(三)纳税地点
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　　土地增值税纳税人发生应税行为应向房地产所在地主管税务机关缴纳税款。
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  @- y9 H, y; x3 c　　这里所说的“房地产所在地”，是指房地产的坐落地。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。

0 D% B1 i7 \$ a. N) U4 P　　单项选择题

　　对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列表述正确的是( )。
4 M( M8 o* G4 `( F3 X& q. [+ U; j
+ H, q" f! f3 t0 L) p3 d5 ?　　A.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除

0 X) }# K1 ~4 d4 ]　　B.房地产开发企业提供的开发间接费用资料不实的，不得扣除
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1 X( y, E& x1 |. f! I2 c- X1 O　　C.房地产开发企业提供的前期工程费的凭证不符合清算要求的，不得扣除

' r3 r5 ^$ E( v0 f8 p1 S　　D.房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋原值的10%

$ f8 N8 z7 w$ z5 |' q3 b$ I+ |" u　　正确答案：A

　　答案解析：本题考核土地增值税清算时的扣除项目。选项B、C房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除，具体核定方法由省税务机关确定;选项D房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，没有金额的限制。
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) N9 d" Y1 d( A6 w* X2 D/ a. L　　　　　　　 2012年初级职称长期股权投资的核算方法

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